Проблемы капремонта многоквартирных домов и инфраструктуры в сфере коммунальных услуг ЖКХ

Уважаемые Владимир Владимирович и Дмитрий Анатольевич!

Написать это письмо побудила все нарастающая информация о разработке и предстоящему в декабре 2012 г. утверждению законопроекта о финансировании капитального ремонта жилья и инфраструктуры в сфере ЖКХ.

2 ноября 2012 г. руководитель фракции ЕР Андрей Воробьев (сейчас и.о. губернатора Московской области) рассказал журналистам, что россияне смогут сами решить, каким образом копить деньги на капитальный ремонт своего дома (а заодно и инженерной инфраструктуры в сфере коммунальных услуг), т.е. он, очевидно, исходил из того, что собственники жилья уже согласились оплачивать капремонты и только не знают, как копить деньги.

Но творцы предлагаемого законопроекта почему-то проигнорировали статью 44 Жилищного кодекса РФ, которая гласит - «вопрос о капитальном ремонте дома находится в компетенции общего собрания собственников и только общее собрание решает проводить или не проводить капитальный ремонт».

Общее собрание собственников вправе принять решение не проводить капитальный ремонт дома т.к. в Жилищном кодексе отсутствует перечень конкретных работ по капремонту, отсутствует процедура предоставления собственникам (квартир приватизированных или купленных по ипотеке и т.д.) жилья на период капитального ремонта (для муниципальных квартир предусмотрен так называемый маневренный фонд жилья), а главное заключается в том, что в законопроекте на капремонт закладываются практически те же работы, которые собственники жилья уже оплачивают по планам  текущего ремонта.

Собственники жилья справедливо считают, что своевременный гарантийный текущий ремонт обеспечит жизнеспособность квартир, а если у многоквартирного дома истекает срок его «жизни», то нельзя нарушать проектные решения и своевольно продлевать срок «Жизни» дома (не надо забывать, что все материалы подвергаются старению и, если «хрущевка» прожила свой проектный срок «жизни» в 25 лет, определяемый в основном сохранностью и качеством выполнения сварных-закладных конструкций в элементах дома, то никому не позволено продлевать срок «жизни» еще на 25 - 30 лет за счет так называемого капремонта, ссылаясь на то, что если дом простоял уже более 25 лет без капремонта. Да, такой дом может еще простоять неизвестное время, а может и рухнуть в любой момент. Поэтому многоэтажные дома, у которых истек или истекает проектный срок «жизни» нечего капитально ремонтировать. Такие дома необходимо сносить, строить новые и передавать их, а не продавать собственникам, выселенным из снесенного дома.

Кто должен строить? Тот, кто передал жилье в собственность через приватизацию или через право покупать жилье. Этот тот есть государство, ибо закон о приватизации не предусматривал выдачу государством каждому собственнику квартир технического паспорта на квартиру, в котором должны быть прописаны сроки «жизни» и квартиры, и дома в целом. В законе о приватизации не указано, что собственники квартир в домах с лифтами будут оплачивать их ремонт или замену (лифты просто отнесены в перечень общего имущества). В советское время никому даже в голову не приходило возложить расходы, связанные с ремонтом или заменой лифтов на плечи жильцов дома, т.к. государство, строя многоэтажные дома взамен малоэтажных, получало значительный экономический эффект, часть которого и была направлена на ремонт или замену лифтов за счет государства. Куда делся этот экономический эффект в новой России (в том числе и при новых строительствах) одному Богу известно. А раз так, законотворцы решили это бремя переложить на плечи жильцов.

Таким образом, государству необходимо брать на себя и строительство новых домов с лифтами, и замену лифтов в существующих многоэтажных домах, не подлежащих еще сносу.

Государству не нужно участвовать в так называемом капремонте, а нужно обеспечивать проведение гарантийного текущего ремонта крыши, заделки межпанельных швов, цоколя, инженерных сетей с полным государственным контролем за качеством проведения ремонта (а не перекладывать этот контроль на бабушек из состава Совета дома) и, при необходимости, вкладывать необходимые бюджетные средства.

Все вышесказанное требует незамедлительного изменения существующего положения по управлению многоквартирными домами. Здесь категорически неприемлемы управляющие организации в виде обществ с ограниченной ответственностью, так называемые ООО (а некоторые мэры городов их называют даже общества с очень ограниченной ответственностью).

ООО ни за что не отвечают, никакой гарантии за проводимый ремонт не дают, проконтролировать их деятельность невозможно. Как правило, такие управляющие организации за счет платежей собственников жилья содержат у себя юридические службы и «тягаться» с такими службами Советам домов не под силу (тем более, что информация о выборе Совета дома не представляется в администрацию города - так прописано в ЖК РФ. А где у Совета дома средства и время на ведение всяких судебных тяжб, к которым и отсылают жильцов законы ЖК РФ?

С целью извлечения максимальной прибыли ООО (это их главная задача) в сметы затрат на содержание и ремонт домов закладывают самые дорогостоящие материалы, зарплаты высококвалифицированных исполнителей и специалистов, а фактически приобретают дешевые материалы сомнительного качества, нанимают работников низкой квалификации, технология ремонта не соблюдается или вообще таковая отсутствует. Например, ремонт крыши может вестись в дождь, а заделку межпанельных швов проводят без какой-либо их чистки и подготовки к заделке. Все это выглядит почти так, как проводится так называемый ямочный ремонт дорог - один таджик метлой сметает в ямки окурки и пыль, а второй на все это бросит пару лопат асфальта, прихлопнет его лопатой и все - ремонт закончен.

Управляющие организации в виде ООО в вопросах содержания дома могут участвовать только на объектах, не связанных с жизнеспособностью квартир и дома в целом (например, покраска подъезда, замена стекол, дверей, обслуживание мусоропроводов, уборка лестничных клеток и придомовой территории, т.е. то, что может проконтролировать Совет дома и подписать акты на выполненные работы).

Все работы по объектам, определяющих срок «жизни» дома должны вестись государственными управляющими организациями, а принимать выполнение этих работ должны компетентные государственные службы. Именно такие государственные организации должны нести ответственность, чтобы многоквартирный дом благополучно просуществовал до истечения проектного срока «жизни» дома.

Но вернемся снова к словам А. Воробьева на встрече с журналистами. Он сказал, что закон может быть принят в 2012 году, для этого есть все возможности, а в 2013 году регионы должны «очень подробно разъяснить логику закона жителям». Также он сказал, что в финансировании капитального ремонта будут участвовать и федеральный и региональные бюджеты. В бюджете федерации на 2013 - 2015 годы на капремонт заложены 18 миллиардов рублей.

А теперь проведем маленький расчет. Берем число собственников жилья (наверное, в основном, городские поселения) 15 миллионов. Делим ежегодную долю федерального бюджета б миллиардов на 15 миллионов собственников. Получаем, что федерация выделяет аж по 400 рублей в год. Однозначно, что и региональные власти дадут не более 400 руб. Но этих денег хватит на зарплату уборщице лестничных клеток только на 2 месяца (если согласится работать).

Да, собственники жилья, наверное, согласятся тоже на свои вклад в капремонт в сумме 400 рублей в год. Что можно капитально отремонтирован, собственнику на 1200 рублей в год? Как будет А. Воробьев объяснять жителям Московской области логику закона? А если к этому добавить еще и возмущение населения в связи с аферами в Минобороне? А если «копнуть» всякие ООО, ОАО и т.д. в сфере ЖКХ? Так что нельзя государству уходить от решения вопросов по ЖКХ. Таким законом о финансировании капремонта их не решить.

По вопросам предоставления жильцам коммунальных услуг можно написать целые тома претензий, но хочется остановиться лишь на одном факте, который и создает массу претензий.

Согласно пункта 4 статьи 154 ЖК РФ «платы за коммунальные услуги включают в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, теплоснабжение».

Как видно, ключевым словом является снабжение, что говорит об идентичности этих услуг и, очевидно, для всех видов услуг должны быть созданы собственникам равноценные условия при пользовании этими услугами. Как правило, по электроснабжению и газоснабжению у жильцов особых претензий не имеется, кроме, естественно, одной, но самой важной - повышение тарифов. А вот снабжение водой и теплом сейчас ведется таким образом, что пользователи этих услуг повседневно встречаются с неудобствами.

Дело в том, что Водоканал и Теплосеть, выступающие в качестве продавца энергоресурсов отдалены от покупателя (т.е. жильца) посреднической организацией в виде управляющей компании по управлению многоквартирными домами, а это коммерческое безответственное ООО, о чем много было сказано выше.

Наличие такого посредника нарушает принцип рыночных отношений между собственником жилья и организацией, поставляющей воду или тепло.

Собственник (покупатель) хочет набрать ведро воды на кухне и заплатить Водоканалу (продавцу) за взятую воду по тарифам, справедливо полагая, что в тариф включено все, что касается добычи и очистки воды до санитарных норм и доставки этой воды до потребительской кухни по всем трубам (наружным, внутридомовым и внутриквартирным). Но, оказывается, что снабжающая организация Водоканал не интересуется состоянием внутридомовых и внутриквартирных трубопроводов, а также не следит за исправностью запорной арматуры на входе в дом. Эти функции законами ЖК РФ (в данном случае договором с управляющей организацией ООО) передали посреднику. Посредник же в подвале дома бывает только тогда, когда воды натекло достаточно много из-за того, что не выполняет своих обязанностей по своевременному обследованию труб и запорной арматуры, а собственники не имени ключей от подвала (да и не должны их иметь в целях обеспечения безопасности жильцов).

Сейчас жильцы платят за воду посреднику - ООО, и когда и сколько перечислит денежных средств это ООО Водоканалу, неизвестно. И здесь уместно напомнить и о жульничестве и о коррупции.

Таким образом, видно, что посредник жильцам не нужен. Нужен хозяин подвала дома в лице Водоканала и Теплосети. И этот хозяин должен за­ниматься действительно энергосбережением ресурсов (т.е. снижением себе стоимости ресурсов).

В законе ФЗ-261 об энергосбережении ничего не сказано об ответственности Водоканалов и Теплосетей по сбережению ресурсов. Весь закон па 73 страницах построен так, что принудительно обязывает собственников жилья устанавливать общедомовые счетчики, которые жильцам абсолютно не нужны при наличии внутриквартирных счетчиков.

Передавая подвалы многоэтажных домов во владение Водоканалу и Теплосети и требуя от них обеспечения сухости в подвале, сразу повышается жизнеспособность дома и не требуются затраты на так называемый капремонт.

Но для решения этих вопросов необходимо внести изменения в ЖК РФ в части разграничения (установки границ) ответственности собственников жилья и снабжающих организаций. Творцам законов не мешало бы знать, что в Москве, когда еще не было водопроводов, а воду возили в бочках, то водовоз, подъехав к дому, заходил на кухню, забирал ведра, а наполнив их водой из бочки, приносил обратно на кухню. Т.е. налицо рыночные отношения -покупатель (хозяин дома) платил за воду, доставленную на кухню водовозом. Сейчас это выглядело бы как собственник - покупатель, а Водоканал со всеми трубами до кухни - продавец воды.

В этом письме освещается только часть вопросов, касающихся проблем в ЖКХ, но и этого достаточно, чтобы сделать некоторые выводы и предложить пути их решения. Выводы, к сожалению неблагоприятные:

-  состояние жилого фонда удручающее;

-  организации, предоставляющие коммунальные услуги работают неэффективно и бесконтрольно;

-  государство практически отошло от решения  вопросов по ЖКХ, переложив всю их тяжесть на плечи собственников жилья и на плечи налогоплательщиков.

Что следовало бы предпринять:

1. Необходимо (как это ни прискорбно и тяжело) провести хирургическое вмешательство в вопрос организации управления многоквартирными домами. А именно, устранить все существующие ООО в этой сфере и передать управление домами в руки государственных организаций.

2. Передать функции по снабжению жильцов водо- теплоресурсами в государственные организации с ответственностью этих организаций за снабжение ресурсами жильцов по принципу рыночных отношений без всяких посредников.

3. Эти меры должны быть опробованы на так называемом «пилотном» городе (предлагается выбрать г. Серпухов Московской обл.).

4. Законопроект о финансировании капремонта жилья не утверждать. Вместо него должен быть разработан законопроект (или внести изменения в ЖК РФ) направленный на то, чтобы гарантийный текущий ремонт многоквартирных домов обеспечивал жизнеспособность домов в течение всего проектного срока «жизни» дома, а с наступлением окончания этого срока дом должен подлежать сносу. Естественно, что разработке такого законопроекта должна предшествовать полная паспортизация всего жилого фонда РФ и паспортизация всей внешней инфраструктуры коммунальных услуг.

5. На основании такой паспортизации необходимо разработать государственные программы по:

-  строительству домов для маневренного фонда жилья;

-  сносу домов с истекшим сроком «жизни» на территории РФ;

-  ремонту и замене лифтов;

-  строительству новых домов (дома должны иметь срок «жизни» не менее 100-150 лет).

6.Необходимо прекратить практику повышения тарифов на энергоресурсы. Нужно всем организациям, занимающимся поставкой энергоресурсов, планировать снижение себестоимости ресурсов, а повышение тарифов только расхолаживает их работу.

Уважаемые руководители страны, это письмо не наивного идеалиста, а гражданина России, имеющего гражданскую позицию и он (этот гражданин) надеется на взаимопонимание и принятие соответствующих решений по вопросам ЖКХ, ибо существующее положение дел уже, как говорится, достало, и возмущение населения будет непрестанно возрастать.