Проблему обманутых дольщиков обсудили в Мособлдуме

Проблема обманутых дольщиков для Подмосковья не нова. Регион является лидером по возведению жилых объектов и такие понятия, как «ипотека», «дольщик», «долгострой» прочно вошли в жизнь граждан области. Для многих покупка жилья по договору долевого участия является единственной возможностью приобрести собственное жилье и люди идут на этот осознанный риск, вкладывая нажитое непосильным трудом в заветные квадратные метры. Кому-то везет, и он становится счастливым обладателем собственной квартиры. К кому-то судьба не так благодушна, и жизнь людей превращается в хождение по мукам.

Коммунисты давно занимаются этим вопросом, проводят работу с инициативными группами дольщиков, оказывают организационную и правовую поддержку. По инициативе фракции КПРФ неоднократно устраивались широкие дискуссии на площадках Московской областной и Государственной дум. Регулярно проводятся митинги, которые на настоящий момент являются одним из действенных способов обращения на себя внимания.

Итогом работы коммунистов стало проведение 25 апреля 2017 Всероссийского съезда обманутых дольщиков. По его итогам вынесена резолюция, где отражены все требования и предложения по решению проблемы дольщиков. На заседании Государственного совета Г.А. Зюганов довёл до сведения Президента и членов Госсовета содержание резолюции. После чего вышло распоряжение главы государства о том, что решение проблемы обманутых дольщиков станет одним из определяющих эффективность деятельности органов региональной власти критериев.

3 июля 2017 года состоялись масштабные парламентские слушания по теме обманутых дольщиков в Государственной Думе с участием депутатов всех парламентских партий, где депутаты вместе с жертвами застройщиков обсуждали принятый в первом чтении законопроект о компенсационном фонде, пути выхода из ситуации, нерешенные проблемы.

После этого и Мособлдума решила показать заботу о дольщиках и вслед за Госдумой, 7 июля 2017 года провела публичные слушания на тему «Формирование эффективных законодательных механизмов защиты прав и законных интересов участников долевого строительства на территории Московской области». В мероприятии приняли участие: депутаты Московской областной и Государственной Дум; члены правительства, министерства строительного комплекса и Главного управления госстройнадзора области; главы и представители администраций муниципальных образований, в которых расположены проблемные объекты; Уполномоченный по правам человека и представители Общественной палаты Московской области; инициативные группы обманутых дольщиков.

Коммунистов на слушаниях представляли: депутат Госдумы, первый заместитель Председателя Комитета по транспорту и строительству Алексей Русских, депутат Мособлдумы, член Комитета по вопросам строительства, архитектуры, жилищно-коммунального хозяйства и энергетики Дмитрий Кононенко, помощник руководителя Штаба протестных действий, депутата Госдумы В.И. Кашина, юрист Владимир Зайцев.

Вступительным словом открыл мероприятие Председатель Мособлдумы Игорь Брынцалов. Он озвучил повестку и регламент мероприятия.

По данным Минстроя и Правительства региона, в 2016 году совместно с муниципальными властями удалось решить проблему 18 тыс обманутых дольщиков. Но на настоящий момент проблема остается – в области насчитывается еще 5 тыс обманутых дольщиков. По количеству проблемных объектов Подмосковье за последние несколько лет улучшило свои показатели. 3 года назад область лидировала в антирейтинге, занимая первую строчку со 108 проблемными объектами, а сейчас занимает 7 строчку этого списка, уступив лидерство Новосибирску. На сегодняшний день в регионе 25 проблемных объектов, решить проблемы, по которым министерство планирует в этом году.

Примечательно, что данные Правительства и Министерства строительства Московской области по количеству ДДУ (договоров долевого участия) и самих проблемных объектов сильно расходятся с данными дольщиков. По их подсчетам, проведенным накануне слушаний, в 30 (!) ЖК имеется более 17 тысяч договоров долевого участия. И эту цифру можно смело умножить на 3, так как почти за каждым договором стоит семья.

Почему же так происходит? Минстрой не хочет признавать объекты проблемными, не потому, что, как говорил министр, это создаст проблемы по поиску новых инвесторов, а потому что количество обманутых дольщиков контролирует Федерация и, показывая реальные цифры, область опять займет лидирующую позицию антирейтинга. Что безусловно скажется на оценке деятельности губернатора. Поэтому Правительство, Минстрой и муниципалитеты заинтересованы в цифре 4-5 тыс., чтобы и дальше находиться «на 7 строчке рейтинга».

К тому же «Решить проблему за этот год невозможно, - говорит помощник руководителя Штаба протестных действий, депутата Госдумы В.И. Кашина, юрист Владимир Зайцев. - Действующее федеральное законодательство не позволяет, например, предоставлять новому застройщику компенсационный участок земли под строительство без проведения торгов. Практически все «живые» застройщики и так уже нагружены социальными обязательствами за своих недобросовестных коллег. Кардинально решить проблему можно только показав Федеральному Правительству истинную картину, системность проблемы. И называть вещи надо своими именами, обман в долевом строительстве в области – это уже не проблема, это катастрофа. И чтобы ее решить, надо просить государство выделить денег на ее решение, как это было с СУ-155. Но истинная картина, опять же, сильно подмочит репутационный рейтинг губернатора».

Есть три основных критерия, по которым объект признается проблемным: застройщик не начал строительство после получения разрешения на строительство в течение 9 месяцев; строительство не ведется более 9 месяцев; застройщик просрочил передачу квартир по договорам долевого участия более чем на 9 месяцев.

Основными причинами возникновения проблемных объектов являются: банкротство застройщиков, рисковый менеджмент, существенное превышение сроков строительства, увеличение стоимости технических условий при реализации того или иного объекта и самый часто встречающийся фактор, с которым нам приходится работать – это мошенничество застройщика – вывод денег, нецелевое использование средств. В 85% проблемных случаев, этот фактор является основополагающим.

Министр строительного комплекса Московской области Сергей Пахомов выразил уверенность, что внесенные в федеральное законодательство изменения помогут в решении проблем с недобросовестными застройщиками.

Первое – это создание компенсационного фонда долевого строительства. По действующей системе застройщик должен был застраховать соответствующие договора, но механизм страхования не работает. Страховые компании не могут покрыть миллиардные убытки, которые могут возникнуть в результате работы застройщика (в случае не сдачи дома). Поэтому был создан федеральный компенсационный фонд и 1% от суммы каждого зарегистрированного договора долевого участия будет перечисляться в этот фонд. И в случае, если застройщик не может исполнить обязательства перед дольщиками, фонд будет достраивать дом.

Второе важное изменение Минстрой наделен дополнительными полномочиями в части выдачи заключения соответствия, т.е. застройщик хочет привлекать деньги дольщиков, он должен получить этот документ. Суть его в следующем, Минстрой проверяет финансовую устойчивость застройщика (не судим ли гендиректор и гл. бухгалтер фирмы-застройщика, нет ли у него задолженностей), смотрит историю застройщика на предмет, как он исполнял свои обязательства.

И еще одно изменение действующего законодательства, которое вступило в силу с июля этого года – это установление минимального размера требований к Уставному капиталу застройщика. Если раньше строительная компания с уставным капиталом в 10 тыс рублей могла привлечь деньги дольщиков, то сейчас минимальный размер варьируется от 2,5 млн рублей до 1,5 млрд, в зависимости от объемов строительства. Эта норма поможет не допускать на рынок недобросовестных застройщиков.

Единоросс Игорь Коханый выразил уверенность, что один компенсационный фонд проблему дольщиков не решит. Он предложил убрать возможность покупки по ДДУ прав требования юридическим лицам. По его мнению, это легко сделать, внеся изменения в 214-ФЗ. Или, если юридическое лицо покупает квартиры по договорам ДДУ, запретить переуступки. Чтобы физическое лицо могло по ДДУ купить права требования только у застройщика.

«Ввести запрет на покупку прав требований квартир юридическими лицами или запретить переуступку с юридических лиц физическим идея неплохая, - комментирует Владимир Зайцев, - Но не следует забывать, что право требования, а именно это право приобретают участники долевого строительства, в части касаемой юридических лиц можно рассматривать как имущество юридического лица, существующего в нематериальном виде. Отсюда возникает и защита права собственности, и нарушение прав на предпринимательскую деятельность».

214-ФЗ предоставил застройщикам лазейку для продаж по переуступкам, потому, что в силу этого закона, средства, полученные от участников долевого строительства застройщик может направить только на определенные цели, прямо указанные в Законе. Чтобы уйти от этого застройщики и придумали схемы с переуступками, потому, что на второго и последующих продавцов уже не распространяются требования 214-ФЗ и можно спокойно выводить деньги.

«Я считаю надо не запрещать переуступку, ее и не запретят, а внести изменения в Регламент деятельности Росреестра по регистрации договоров долевого участия, а именно – регистрацию сделок проводить только при подтверждении поступления денежных средств на счета или в кассу застройщика или второго продавца. Если будет разрешение регистрации сделки при наличии подтверждения оплаты, все мошеннические схемы отомрут», - подчеркнул юрист.

Далее с докладами о ситуации с проблемными стройками у себя в муниципалитетах и предпринимаемых действиях для решения создавшихся проблем выступили главы муниципальных образований: Одинцовского муниципального района Андрей Иванов, г.о. Люберцы Владимир Ружицкий, г.о. Красногорск Радий Хабиров, и.о. главы г.о. Балашиха Сергей Юров, врио главы Дмитровского муниципального района Елена Трошенкова, Ленинского муниципального района Олег Хромов, Пушкинского муниципального района Сергей Грибинюченко.

После чего в дискуссию включились представители инициативных групп обманутых дольщиков со всего Подмосковья. В ходе парламентских слушаний выступили представители: ЖК «мкр. Восточный» г. Истра; ЖК «МАРЗ», Балашиха; ЖК «Борисоглебский», ЖК «Солнечный», ЖК «Раменский», ЖК «Березовая роща», г. Раменское; ЖСК «Светлый», г.о. Лосино-Петровский; ЖК «Лебединое озеро», ЖК «Шемякинский дворик», ЖК «Заречье», ЖК «Березки», Солнечногорский район; ЖК «Новокосино-2», г. Реутов; ЖК «Нахабино Центральное», г.о. Красногорск; ЖК «мкр. Белая дача», г. Котельники; ЖК «Альянс», мкр. Климовск, г.о. Подольск; ЖК «Булатниково», Ленинский район; ЖК «Высокие жаворонки», Одинцовский район; ЖК «Гагаринский», г. Жуковский.

На жалобы в различные инстанции, они получают одни отписки. Люди просят, чтобы власть имущие повернулись к ним лицом и помогли в решении их проблем с долгостроями. Обобщая все выступления, можно отметить, что дольщики выражают недоумение относительно расхождений их данных с официальной статистикой – «Нас больше чем 5 тысяч», а также необходимости каждому дольщику (!) за месяц записываться в Минстрой, отпрашиваться с работы, отстаивать огромные очереди, чтобы их включили в единый реестр дольщиков.

Также в выступлениях отмечалось, что дольщики вынуждены обращаться в суд чтобы признать объект проблемным. А ФЗ-214 очень плохо работает, не защищая даже от двойных продаж: «в одной квартире зарегистрировано несколько участников долевого строительства и Росреестр говорит, что ответственности они за это не несут, перекладывая все на регистраторов, которые естественно там больше не работают», - говорит один из представителей проблемного ЖК.

«Один из действенных способов, как решить существующую катастрофу, так и предотвратить ее появление в будущем – это введение ипотечных каникул, - говорит Владимир Зайцев, - Со следующего дня нарушения сроков передачи квартиры, дольщик перестает выплачивать остаток по кредиту, и возобновляет выплаты на старых основаниях с момента подписания акта приема-передачи квартиры.

Это сделает банки невольными сторонниками своих клиентов.

Сейчас получается так, ввели в срок дом или не ввели, человек, взявший кредит обязан его выплачивать.

Банкам все равно. Они кредитовали не застройщика, а конкретное физическое лицо. И какие бы не были проблемы у застройщика – банк это не волнует. Потому что гражданин платит.

Если же ввести ипотечные каникулы, то банки будут терять свои деньги. А зная, как банкиры не любят терять деньги, можно быть уверенными, что они будут следить за застройщиками гораздо лучше, чем Минстрой Московской области. И меры будут применять к недобросовестным застройщикам более эффективные, чем государство».

Вторым действенным способом решения проблемы, по мнению юриста, будут уголовные дела, не только в отношении застройщиков, но и в отношении чиновников: «Как известно Минстрой области принимает отчеты о деятельности застройщиков. Существует огромное количество примеров, где строительство остановилось, а отчеты продолжают приниматься и мер к застройщикам не предпринимается, потому как нарушений не выявлено.

Самый вопиющий пример – это ЖК «Высокие Жаворонки» в Одинцовском районе. Люди за полгода до окончания срока строительства начали стучаться во все двери, «строительство остановилось, проверьте, помогите», а получали отписки из всех кабинетов.

В итоге область имеет уголовное дело в отношении застройщика и проблемный объект, в котором более 900 семей приобрели квартиры, и из них половина военнослужащих и сотрудников ФСО!

Правоохранители должны провести проверку в отношении чиновников, принимавших такие отчеты, а также в отношении чиновников, давших разрешение на строительство такому застройщику.

Когда привлекут к ответственности хоть одного чиновника, ответственного за ситуацию, тогда все остальные будут бояться правосудия и перестанут контролировать застройщиков сквозь пальцы».

Помогла ли данная встреча в решении проблемы дольщиков, и на сколько откровенны были представители Правительства региона и Минстроя с представителями дольщиков, пока не известно. По словам лидера инициативной группы ЖК «Раменский» Александра Беспалова: «На сегодняшнем мероприятии декларировались намерения о создании рабочей группы. На сколько она будет эффективна, посмотрим. На данный момент можно сказать, что проблема озвучена, о проблеме знают. Мы, представители дольщиков Московской области со своей стороны заявили цифры, о которых мы точно знаем и которые расходятся с официальной статистикой Минстроя. Дольщики - это проблема надпартийная. Здесь нужна единая работа всех парламентариев, Правительства региона, Администраций муниципалитетов».

По итогам парламентских слушаний, на базе регионального парламента, по аналогии с Государственной думой, будет создана рабочая группа, куда войдут представители губернатора, Правительства Московской области, Московской областной и Государственной Дум, главы муниципальных образований, и по одному представителю от каждого зарегистрированного проблемного объекта, а также представители непризнанных проблемными объектов, которая будет заниматься подготовкой предложений, направленных на совершенствование законодательных механизмов защиты прав и законных интересов участников долевого строительства.