В ожидании страшного

Кадастровая оценка дачных участков приведет к разорению многих россиян

Если у вас есть участок в Подмосковье и вы там построили домик и ездите летом, или домик строили не вы, а родители, которые там живут постоянно, или даже домика нет, а только сараюшка и огород, в любом случае готовьтесь к сюрпризу.

В начале 2016 года вам придет уведомление из налоговой инспекции, которое, возможно, сильно вас удивит, поскольку сумма налога на землю будет превышать всякие мыслимые пределы.

Хотя может быть и другой вариант: сумма окажется вполне посильной, не сильно превышающей ту, что вы платили раньше. Зато ваш сосед будет волосы рвать от отчаяния: с него за такой же участок потребуют в пять раз больше, чем с вас.

От чего это зависит? Почему налоги на одинаковые участки отличаются в разы? Как снизить зашкаливающий налог?

А теперь – сюрприз!

Налог на недвижимость – в том числе и на землю – раньше определялся ее инвентаризационной стоимостью. Она была очень низкой, поэтому за свои участки люди платили символические деньги.

С 2015 года земельный налог в Подмосковье рассчитывается исходя из кадастровой цены участка, которая равна рыночной.

Но прежде чем вводить такой налог, власти, конечно, должны все участки по-рыночному оценить.

В Подмосковье оценка проводилась в 2013 году. Если вы еще не знаете, во сколько оценили ваш участок, это легко узнать.

Проще всего – по Публичной кадастровой карте. Она висит на сайте Росреестра. Ее надо открыть, ввести в поисковую строку кадастровый номер того участка, который вас интересует, и на экране появятся все его данные, включая стоимость.

Можно найти участок и без кадастрового номера, если вы помните его ориентиры. Я, например, так и сделала. Нашла на карте близлежащий поселок, потом – наше садовое товарищество, отсчитала проулки от въезда – и вот он, наш участок, второй от угла. Оценен в 298 с чем-то тысяч рублей. У соседей – точно так же.

Цена, в общем, справедливая. Участки по 6 соток у нас в СНТ сейчас так и продают – тысяч по 300. Есть еще по 10 соток, они дороже. Но и в Публичной кадастровой карте у них тоже проставлена другая цена – больше 400 тысяч. Так что нам не приходится жаловаться на завышенную оценку. По крайней мере – на данный момент.

Но не всем так повезло. Мои родственники живут в поселке малоэтажной застройки, у них дом и участок 12 соток, который оценен в 3 млн руб. Налог за него может достигать 9 тысяч. Это очень много для них. Они пожилые люди, на пенсии. О том, чтоб переехать в более дешевое жилье, поменяться на квартиру, не хотят даже думать. В этом доме жили еще родители мужа, а участок их кормит и мобилизует, без грядок и курятника они жизни не представляют.

Соседи у них в таком же точно положении. Новый налог на землю для них – беда. При этом никто не может понять, почему земля оценена так высоко. В их поселке за такие деньги ее не покупают.

Оценка от фонаря

Оценку земли в 2013 году проводили независимые оценщики, которых выбирали на аукционах региональные и местные власти.

Участник этого процесса на условиях анонимности рассказал, что за победу на таких аукционах коммерческие предприятия, выигравшие контракт, отдавали властям большой процент от его суммы. Соответственно, на проведение оценочных работ у них оставалось гораздо меньше денег, чем предусмотрено объективными расчетами. За этот минимум они и делали минимум.

«Вы у себя на даче видели оценщиков от районной администрации? – говорит председатель Совета Московского союза садоводов, депутат Госдумы Андрей Туманов. – И никто их не видел. Они не выезжали на места. Оценка велась «от фонаря».

Независимые оценщики искали по компьютеру объявления о продаже земли в том или ином районе, чтобы понять, по какой цене ее там продают. Оценка проводилась в отношении земель разного назначения – не только под садоводство и дачи, но и под бизнес, гаражи, учреждения. Объявления о продаже земель сортировались по видам пользования, для каждого вида выводили среднюю цену за квадратный метр и умножали на площадь оцениваемого участка.

При этом никто не принимал в расчет тот факт, что цена, за которую участок земли предлагается, и цена, за которую он в итоге продается, – совсем не одно и то же. Они могут различаться в разы.

В конце мая Счетная палата опубликовала отчет о проверке оценочных работ в Подмосковье в 2013 году. В нем подробно описываются работа оценщиков и ее результаты.

«Государственная кадастровая оценка земельных участков, проведенная в 2013 году в Московской и Рязанской областях, основывалась на информации из открытых источников СМИ о цене предложения сделки. В то же время сведения о реальной цене сделки оценщиками не учитывались. Кроме того, при определении кадастровой стоимости земельного участка данным методом зачастую не учитывались отдаленность земель от крупных городов, развитие транспортной сети, инфраструктуры, а также иные факторы, оказывающие влияние на рыночную стоимость земельного участка».

Счетная палата в ходе проверки обнаружила удивительные случаи, когда стоимость соседних участков даже в одном кадастровом квартале отличается так, будто один в Урюпино, а другой – на Майами.

Одинцовский район, например, деревня Сивково. У одного участка кадастровая стоимость – 5 млн 673 тысяч, у другого участка, такого же по площади, – всего 608 тысяч.

Или тот же район, деревня Бутынь, два участка по 1227 кв. метров: один оценен в 2 млн 688 тыс. 639 руб. 21 коп., другой – в 4 млн 967 тыс. 423 руб. 61 коп.

В жизни все не так, как в кадастре

«Расхождения в определении кадастровой стоимости достигают десятков раз, и в отдельных случаях государственная кадастровая оценка земель оказывается значительно выше, чем цена реализации земельных участков», – утверждается в отчете Счетной палаты.

В Чеховском районе в одном и том же кадастровом квартале разброс цен на соседние земельные участки за кв. м – от 1359 до 2235 руб., в другом кадастровом квартале – от 748 до 2158 руб.

В Орехово-Зуевском разброс цен за кв. м в границах одного кадастрового квартала – от 742 до 1371, в Дмитровском – от 660 до 1334, в Мытищинском – от 3797 до 5122, в Воскресенском – от 360 до 1390, в Клинском – от 724 до 1748 руб. за кв. метр.

Некоторые участки из-за этого хаоса оказываются оценены так дорого, как их не продашь ни за что на свете.

Счетная палата, понятно, не могла проверить, за какие деньги граждане продают участки друг другу – соответствуют ли суммы кадастровой оценке. Но она выборочно проверила договоры, по которым отчуждаемые земли продавала администрация Красногорского района. Оказалось, что в 44 из 68 случаев участки продавались в 5 и более раз ниже их кадастровой оценки. К примеру:

12 га для размещения дома отдыха с кадастровой стоимостью 261,5 млн проданы всего за 10 млн;

0,76 га для размещения образовательного учреждения с кадастровой стоимостью 35 млн проданы за 6,5 млн;

0,22 га для автомобильной стоянки со стоимостью 10,4 млн проданы за 1,8 млн.

«Средние значения удельного показателя кадастровой стоимости земель населенных пунктов по г. Химки, г. Котельники, г. Балашихе, г. Королёву превышают 5,0 тыс. рублей, – пишет Счетная палата. – Так, участок в 10 соток в данных муниципальных образованиях имеет кадастровую стоимость около 5,0 млн рублей, и при ставке земельного налога 0,3% сумма налога составит 15 тыс. рублей, что превышает среднемесячную пенсию по Московской области на 3,0 тыс. рублей.

В целом превалируют факты превышения кадастровой стоимости над рыночной стоимостью земельных участков, в связи с чем участились случаи обращения в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости земель».

Кто бы чесался, если бы не выборы

Месяц назад Минимущество Московской области утвердило исправления кадастровой стоимости почти 800 земельных участков сельского поселения Веселевское Наро-Фоминского района. Там земли оценили так дорого, что люди были готовы взбунтоваться.

В 2013 году, когда проводилась кадастровая оценка, цена за кв. м в 13 из 33 населенных пунктов поселения была повышена в 4 раза – с 620 до 2317 рублей. Земельный налог за 30 соток при цене 2317 за кв. м доходил до 21105 руб.

Раньше они платили 2 тысячи, а тут их как мешком по голове: теперь несите 21 тысячу, новые песни придумала жизнь.

Но больше всего людей возмутило, что землю-то им оценили по-разному. В Шустикове налог за 30 соток поднялся до 5532 рублей, а в Новоалександровке, в двух километрах, за те же 30 соток налог оказался в четыре раза больше.

21 тысяча! Представляете, что это за деньги в деревне? Месячный доход всей семьи, если не больше.

Веселевчане тыкались в разные инстанции и дошли наконец до Минмособлимущества, где их проблема была решена. Чиновники связались с оценщиком, потребовали перерасчета кадастровой стоимости и утвердили исправления. Так что теперь там все в порядке, в этом Веселовском поселении.

Судя по сигналам, которые иногда подают власти Московской области, им прекрасно известно про косяки с оценкой земель, и они, затаившись, ждут весны 2016 года, когда жители области получат платежки из налоговой. Потому что сейчас никто не знает, сколько и где накосячено и какая пойдет реакция. А год-то будет ответственный, в сентябре – выборы в Госдуму. Электорат лучше не нервировать.

По этой причине оспорить сейчас цену на землю вполне реально, хотя и хлопотно. К тому же нужно заказывать переоценку земли за свой счет, что как-то не очень правильно: не люди же виноваты в том, что государственные оценщики криво оценили их недвижимость. Но власти хотя бы не препятствуют оспариванию, а даже, наоборот, пытаются содействовать.

При каждом управлении Росреестра по Московской области созданы согласительные комиссии. Это первая инстанция, куда обращаются несогласные с оценкой налогоплательщики.

«В этих комиссиях работают обычно люди, которые живут в этом же районе, – говорит депутат ГД Андрей Туманов. – И они прекрасно знают, сколько здесь стоит земля. И если они видят, что ваш участок действительно оценили в нереальную цену, они идут навстречу. В 70% случаев стоимость участка удается оспорить на уровне согласительной комиссии. Но если там все-таки откажут, тогда – в суд. В суде вы стопроцентно выиграете, потому что оценщик не сможет подтвердить документально, что оценка проводилась по определенной методике».

На март 2015 года были поданы заявления на оспаривание результатов кадастра в Подмосковье по 14849 земельным участкам.

Всего же в Московской области 3,3 млн земельных участков. То, что их владельцы пока молчат, не говорит о том, что они согласны с оценкой.

Ставка на зеро

Земельный налог можно снизить, не только оспорив результаты оценки своего участка, но и добившись снижения процентной ставки.

Ставка земельного налога устанавливается местными депутатами. Для садоводов, дачников, владельцев индивидуальной застройки она не может быть выше 0,3% от кадастровой стоимости их участка земли. Для бизнеса – не выше 1,5%.

Эти цифры – потолок. Выше нельзя, а ниже можно, поэтому депутаты могут установить процентную ставку и 0,2%, и 0,1%, и даже нулевую.

«Обычно в СНТ половина членов – москвичи и половина – местные жители. У москвичей влияния на местных депутатов нет, а вот жители – их электорат. Поэтому они должны брать депутатов за шкирку и требовать, чтобы те снижали процентную ставку, по которой исчисляется земельный налог, – считает Андрей Туманов. – Депутатам нужны голоса, они будут вынуждены идти навстречу».

Как выяснила Счетная палата, в 2013 году 47 из 288 муниципальных образований Московской области установили ставки земельного налога ниже установленных значений. Чаще всего пониженную ставку устанавливали для садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений. Но и бизнес тоже кое-что отщипнул. В 15 муниципальных образованиях установлена пониженная ставка для автостоянок, объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, гостиниц, офисных зданий.

«В ряде образований налоговые льготы введены в отношении хозяйствующих субъектов, основная цель деятельности которых направлена на получение прибыли», – заключает Счетная палата.

В реальности это обычно выглядит так, что местные коммерсанты всеми правдами и неправдами избираются депутатами и устанавливают для себя такие процентные ставки, какие им нужно, то есть очень низкие.

Не жили богато, нечего начинать

В заключение нужно напомнить, что земельный налог пополняет бюджеты муниципалитетов.

Это те деньги, на которые местные власти должны ремонтировать дороги, школы, больницы, строить стадионы, открывать кружки и спортивные секции, поддерживать в рабочем состоянии систему водоснабжения и вообще делать все то, что жителям необходимо для достойной, комфортной жизни, но в одиночку никто для себя этого сделать не может, надо всем вместе.

На это «всем вместе» жители как раз и скидываются своими налогами на землю и прочую недвижимость.

Актуализированный налог, соответствующий рыночной цене земли, должен был актуализировать возможности муниципалитетов, добавив им денег – чтобы местные власти смогли уже что-то реальное делать для жителей, а не только платить зарплату местным чиновникам, как сейчас.

Однако в процессе реализации здравый смысл всего начинания был упущен. Средства, выделенные на кадастровую оценку земель, сами же власти между делом распотрошили. Оценку провели халтурно. Когда халтура полезла из дыр, схватились за голову. Стали пытаться ее исправлять, отыгрывать назад: давайте снижать оценочную стоимость, давайте снижать процентные ставки. Черт с ними, со школами и ремонтами, лишь бы не раскачалась лодка. Хотя сами халтурным своим отношением сделали все, чтобы ее раскачать.

Задумка-то была правильная. Хотели как лучше.

Но получилось точно по незабвенному Виктору Степановичу – как всегда.