г. Реутов: Совет дома. Кому он нужен?

Летом 2011 года в Жилищный Кодекс были внесены некоторые дополнения. В частности в соответствии со ст.161.1 Жилищного Кодекса «если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья … собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется… В случаях, если в течение календарного года решение об избрании совета многоквартирного дома собственниками помещений в нем не принято…, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома (далее Совет), в том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме товарищества собственников жилья».

И так хочешь, не хочешь, а создать придётся. И лучше это сделать самим, чтобы не рвать потом на себе волосы и не кричать: «Кто в нашем доме проводил фиктивные собрания и принимал за нас решения?».

Попытаемся сделать краткий анализ данной ситуации в целом применительно к одному многоквартирному дому, например, к дому № 10 по ул.Лесной в г.Реутов в продолжении предыдущей статьи («Подмосковная Правда № 16 от 7 апреля 2011г.).

Совету многоквартирного дома предоставляется много полномочий исходя из указанных в законе, и главное в соответствии с п.п. 5 Совет «осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме».

Хорошо это или плохо. Конечно, хорошо, скажут многие ведь можно контролировать управляющую компанию (УК). Но это можно было делать и раньше на основании договора заключенного между собственником и УК. Что же меняет нововведение?

На мой взгляд, это самостоятельное объединение граждан в соответствии с законом позволяет им объединить свои усилия для достижения поставленных целей в борьбе с УК за качество предоставляемых ими услуг. Именно в борьбе потому как по-другому пока не получается.

Например, весной этого года жители указанного дома в основном первых этажей добились в соответствии с п.3.1.17 договора управления многоквартирным домом № ЛС/10 от 01.12.2009 г. частичного осмотра общего имущества дома, а именно подвала из которого весной так несло нечистотами, что дышать было просто нечем. Понятно, что УК отнеслась к данному законному требованию жителей без энтузиазма. Но, несмотря на постоянные переносы встречи, осмотр был произведен и жителями составлен Акт от 11.05.2011г, от подписания которого УК всячески уклонялась, ссылаясь на то, что в ближайшее время всё исправит и без акта. И свое слово, надо сказать, частично сдержало, устранив несколько нарушений (3 из 10). Правда для этого было отправлено в Администрацию и саму УК ещё два коллективных письма (№ кол1029 от 24.05.2011г, № кол1616 от 08.08.2011г.) с фотографиями (фото 1).

На фото видно, что система канализации в подвале была просто разрушена, и фекалии просто растекались по подвалу, не попадая в приемную трубу.

Но настойчивость и принятые меры со стороны жителей заставили сотрудников компании шевелиться. В данном случае диалог происходил со знанием не только техническим проблем, но и законов.

К этому нас подталкивает наша действительность. Потому как о качестве работы обслуживающей организации можно судить по быстроте решения проблем. А вот быстроты решения со стороны УК, а может и просто желания их решения, им видно и не хватает.

Смогли бы жители в одиночку противостоять УК и добиться от неё выполнения своих обязательств? Возможно, но маловероятно. Даже если вместо престарелых плохо-разбирающихся в законах людей действовал один опытный юрист.

В данном случае диалог с УК получился почти на равных, но проблемы остались, и решать их всё равно придется. Но положительный опыт объединения уже есть.

Данный пример наглядно демонстрирует, что только объединение жителей и их совместные усилия помогли в частичном решении проблемы. То есть, по сути, жители создали тот самый Совет, к избранию которого нас обязывает ЖК.

Для создания Совета многоквартирного дома достаточно проведения общего собрания дома. Никаких юридических регистраций он не требует. В Совет дома выдвигаются собственники помещений, которые проживают в данном доме. И из их числа выбирается председатель. Он дословно по пп.4 п.8 ст.161-1 ЖК «осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме …, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств…».

Жителям, которых выдвигают в Совет, как правило, доверяют, если это не идет по принципу «лишь бы не я». В этом случае в совет дома попадают случайные люди, те, кто удобен УК. Те, кто подпишет любые удобные УК акты о выполненных работах. Вот почему так важно к созданию Совета подойти ответственно и создать его самим, а не надеяться на «дядю из администрации».

Кроме того, как уже указывалось, председатель Совета подписывает акты выполненных работ, а это, прежде всего ремонт общедомового имущества. Например покраска мест общего пользования (подъезды), которая в г.Реутов проводится раз в 5 лет.

Но акты выполненных работ бывают не только по ремонту, но и по содержанию дома. Это довольно ёмкое понятие. Потому что часто бывают моменты, которые формально попадают под действие договора, но по ним нельзя составить акт о предоставлении услуг ненадлежащего качества или в связи с перерывами по их не предоставлению. Например, прорыв канализации в подвале. Формально услуги жителям предоставлены и перерывов нет, а вот цель договора по обслуживанию дома – «обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания собственников помещений и иных граждан…» оставляет желать лучшего. И в данной ситуации обслуживающую организацию довольно трудно привлечь к ответу. И здесь на первый план выходит именно взаимодействие УК с Советом дома, с его председателем. Однако это не означает, что по всем вопросам надо теперь бежать к председателю. Председатель подписывает общий договор на обслуживание дома с УК и акты выполненных работ. А каждый житель дома, который выразил доверие своему председателю, требует от УК исполнения своих обязательств именно исходя и этого договора. Он самостоятельно подает заявки в обслуживающую организацию и взаимодействует с ними. Данное положение более приемлемо, поскольку далеко не все жители дома способны проанализировать все пункты договора.

Получается что создание Совета, вроде бы, эта та палочка выручалочка, которая так жизненно необходима жителям. И даже тот факт, что для подписания акта выполненных работ председатель Совета должен иметь доверенность от собственников непонятно кем и как выданную (закон умалчивает о её форме и содержанию) можно упростить, наделив соответствующими полномочиями своего председателя путем заочного или очного голосования.

В общем, со всех сторон как не посмотришь, получается, что всё хорошо. Но так, к сожалению не бывает.

В чем же здесь скрываются минусы. На мой взгляд, часть из них в тех же плюсах. Например, довольно расплывчато получаются отношения между УК – юридическим лицом и председателем совета – физическим лицом. Совет многоквартирного дома, по сути, общественная организация, именно организация значит должна иметь свой устав и быть зарегистрированной в госреестре. Совет же дома получается половинчатым с точки зрения юридической. Это что-то похожее на коммуну из СССР или дореволюционную общину со своим старостой. Где общие решения принимаются на общем собрании и обязательны в исполнении для всех, а нотариально или письменно как правило, не регистрируются.

И когда вопрос коснется не игры в демократию, а взысканию с УК неустоек за невыполнение или плохое выполнение работ, могут возникнуть сложности.

Второй момент опять же в «общественности» совета. Раз организация общественная без регистрации и соответственно и без обязательного материального вознаграждения исполнителей, то рано или поздно членам совета может все это надоесть. Согласитесь, что сейчас такое время, когда чтобы прожить необходимо, работать. И отвлекаться на общественные нужды, пусть даже и самые необходимые, элементарно нет времени. Человек не может постоянно отвлекаться на бесплатные работы или тем более для решения общих нужд отпрашиваться с работы за свой счет.

Данная работа, на мой взгляд, должна оплачиваться. А оплачиваться она может только в том случае, если человек ею занимается постоянно. Это может происходить только в ТСЖ, где председатель за свою работу получает зарплату. А с человека, который занимается общественной работой добровольно, и спросить совесть не позволяет.

Поэтому Совет многоквартирного дома, на мой взгляд, это промежуточное звено между отдельными жителями дома и Товариществом собственников жилья.

К сожалению, к созданию ТСЖ значительная часть населения относится резко негативно. И на это есть вполне справедливые основания.

В каждом конкретно случае я считаю надо принимать своё решение, пусть оно будет даже отлично от других.

Так надо или не надо создавать Совет многоквартирного дома, и кому он выгоден?

Надо. И по закону обязательно. Он поможет жителям, прежде всего, организоваться, усилить контроль над действиями УК, выявить своих активистов. Если в вашем доме такие люди найдутся – обязательно поддержите их.

А как действовать дальше покажет время.