Что следует учитывать при заключении договора купли-продажи земельного участка?

Гражданское законодательство в качестве требования установило правило о том, что договор купли-продажи земельного участка должен быть заключен в простой письменной форме (ст. 550 ГК РФ). Сам договор как это было ранее теперь не подлежит государственной регистрации и не требует обязательного нотариального удостоверения, даже тогда, когда отчуждению подлежат земельные доли (п. 3 ст. 24.1 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ). Исключение из этого правила предусмотрено, в том случае когда, совершается сделка по отчуждению недвижимого имущества, которое принадлежит несовершеннолетнему гражданину или гражданину, который в установленном законе порядке признан ограниченно дееспособным, они подлежат нотариальному удостоверению в соответствии с (п. 2 ст. 30 Закона N 122-ФЗ).

Так же как и с квартирой, если земельный участок приобретен в браке, то этот участок является общей совместной собственностью супругов, для отчуждения которой необходимо получить нотариальное согласие второго супруга (ст. ст. 34, 35 СК РФ). При продаже доли, так же как и с квартирой требуется учитывать преимущественное право выкупа доли сособственником. Но следует учитывать еще и то обстоятельство, что закон в некоторых случаях вообще запрещает выделение доли для продажи, например, если после фактического раздела земельного участка земельный участок станет меньше, чем предусмотрено законом для использования его по назначению. Например, садовый участок по Закону Московской области не может быть менее 4 соток. Таким образом, можно купить право в доле на две сотки земли, но не две сотки, вопросы пользования сособственники решают по обоюдному согласию в судебном порядке решить подобный вопрос практически не возможно.

В настоящий момент обязательной государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость по договору (ст. 131, п. 1 ст. 551 ГК РФ), для этого Вам надлежит обратиться в регистрирующий орган - территориальное управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по месту нахождения земельного участка. В качестве обязательных условий договора купли-продажи земельного участка следует признавать следующие.

Первое это наименования сторон договора. Для гражданина (физического лица) - это Ф.И.О., адрес места жительства (регистрации), паспортные данные.

Для юридического лица (организации) - наименование, юридический и почтовый адреса, ИНН, ОГРН, Ф.И.О. руководителя юридического лица (или лица, действующего по доверенности выданной соответствующим руководителем), банковские реквизиты. Наиболее важным является предмет договора, он должен быть прописан таким образом, что бы его нельзя было спутать с каким либо иным предметом это важно для любого договора. На основании существующих требований ГК РФ помимо указания о продаже земельного участка необходимо указать его кадастровый номер, точный адрес его расположения, площадь, вид разрешенного использования и категорию земли (ст. 554 ГК РФ). При этом следует помнить, что объектами купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ст. 37 ЗК РФ).

Продажа, например садового земельного участка, если он не приватизирован, юридического значения не имеет, это покупка садовой книжки, а не земельного участка. Юридически право пользования остается за прежним владельцем и право на приватизацию его так же. Описывая предмет договора, следует сделать ссылку на правоустанавливающий документ дающий право на владение и распоряжение земельным участком: кем, когда, кому выдан документ и на каком основании.

Оценка земельного участка производится аналогичным образом, как и оценка квартиры. При заключении договора следует определить цену и прописать способ и порядок оплаты земельного участка. Соглашение сторон о цене земельного участка является существенным условием договора, без согласования которого договор естественно будет считаться незаключенным (ст. 555 ГК РФ). Прописывая права и обязанности сторон договора, следует указать, что продавец обязуется передать, а покупатель - принять и оплатить в установленном в договоре порядке земельный участок, являющийся предметом договора купли-продажи (ст. 556 ГК РФ).

В обязательном порядке надлежит указать данные об обременениях (ограничениях) земельного участка. Например, прохождение по земельному участку кабеля связи или электрокабеля, что обременяет участок правами собственника этих сетей. Для чего достаточно посмотреть свидетельство о праве собственности графу обременения. Таким образом, в договоре купли-продажи указываются все имеющиеся обременения земельного участка (залог, аренда и т.д.) или ограничения в его использовании либо сообщается об их отсутствии ст. 37 Земельного кодекса (ЗК РФ). Важное место в проводимой сделке имеет порядок передачи земельного участка. В связи, с чем покупателю и продавцу надлежит четко определить в договоре момент передачи земельного участка от продавца к покупателю по передаточному акту.

В соответствии с законом передача земельного участка продавцом и его прием покупателем является обязанностью сторон в соответствии с нормой (ст. 556 ГК РФ). Обратите внимание, что после совершения сделки купли-продажи бывший собственник земельного участка перестает быть обязанным платить земельный налог, налогоплательщиком по этому земельному участку становится новый владелец (п. 1 ст. 388, п. 1 ст. 389 НК РФ).

Кроме того, продавец земельного участка, находившегося в его собственности менее трех лет (если участок приобретен в собственность до 01.01.2016) или менее минимального срока, установленного ст. 217.1 НК РФ (если участок приобретен в собственность после 01.01.2016), это 5 лет обязан заполнить налоговую декларацию и уплатить НДФЛ с дохода от продажи земельного участка (при наличии дохода) (п. 17.1 ст. 217, пп. 2 п. 1 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ; п. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ). Продавец вправе уменьшить налогооблагаемый доход, заявив имущественный налоговый вычет (п.п. 1 п. 1, п.п. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). При этом покупатель сможет вернуть сумму ранее уплаченного НДФЛ, заявив имущественный налоговый вычет на сумму приобретения, если участок предназначен для ИЖС или расположен под приобретаемым жилым домом (п.п. 3 п. 1, п.п. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Итак, сделки с земельными участками, квартирой жилым домом требуют наличия определенных знаний и опыта. Будьте предельно внимательны.