Капитальный ремонт — замкнутый круг или выход… ?

В Российской Федерации для каждого субъекта установлен минимальный федеральный стандарт по стоимости капитального ремонта жилых домов. Для Московской области этот показатель составляет 7 рублей 30 копеек за один квадратный метр жилой площади. Эта плата будет взиматься с жителей с 1 мая 2014 года. В Московской области жилой фонд составляет 155 млн. кв.м., насчитывается около 180 тысяч многоквартирных домов, свыше 80% которых построено до 1995 года. Максимальный межремонтный срок, который составляет 25 лет, уже истекает, и эти дома нуждаются в капитальном ремонте гидроизоляции подвалов. Полная стоимость капитального ремонта жилого фонда Московской области по разным оценкам составляет более 1 трлн  рублей на 25-летний период, начиная с 2014 года.

Помочь разобраться в данном вопросе мы попросили заместителя председателя Комитета по вопросам строительства, архитектуры, жилищно-коммунального хозяйства и энергетики Московской областной Думы, депутата от фракции КПРФ Виталия Федорова.

- Давайте обратимся к истории данного вопроса. В 2005 году Госдума приняла новый Жилищный Кодекс и внесла изменения в Гражданский Кодекс. В статье 158 ЖК РФ указано, что «Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме». Обязанность по содержанию принадлежащего ему имущества возлагается на собственника и статьей 210 ГК РФ.

Статья 15 ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» дает вполне четкое представление о том, что относится к капитальному ремонту:

• ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, в том числе с установкой приборов учета потребления ресурсов и узлов управления;
• ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонта лифтовых шахт;
• ремонт кровель;
• ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах;
• утепление и ремонт фасадов.

В конце 2012 года был принят Федеральный закон № 271-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации". Согласно закону, собственники помещений в многоквартирных жилых домах должны уплачивать взносы на капитальный ремонт общего имущества дома, которые будут перечисляться на специальный счет в кредитной организации. Находящиеся на этом счете денежные средства, проценты за просрочку их уплаты и проценты, начисленные кредитной организацией за пользование этими средствами, будут находиться в долевой собственности собственников жилых помещений. В случае смены собственника жилого помещения доля в денежных средствах на капитальный ремонт будет переходить к новому собственнику.

Собственники жилых помещений в многоквартирных домах получили возможность аккумулировать средства на капитальный ремонт и иным образом - перечисляя взносы на счет "регионального оператора" в целях формирования Фонда капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в многоквартирном доме в отношении упомянутого регионального оператора (создаваемого субъектом РФ юридического лица в организационно-правовой форме фонда). Региональные операторы будут осуществлять и функции технического заказчика капитального ремонта.

На основании изменений внесенных в Жилищный кодекс Российской Федерации в Московской области был принят Закон N 66/2013-ОЗ «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Московской области». И все, казалось бы нормально, по закону. Но возникает множество вопросов, ответы на которые, заставляют задуматься не на шутку.

Например, ставка в 7.30 руб. за кв. метр - это много или мало? И почему все должны платить одинаково, ведь дома разные: «хрущевки» и современные элитные, ветхие и новые. Для пенсионера, проживающего, к примеру, в однокомнатной квартире в 40 кв. метров, эта сумма составит почти 300 рублей в месяц — это много, а для проведения капитального ремонта пятиэтажного дома в 4000 кв. метров сумма составит около 30 000 рублей  в месяц  — это мало.

Очевидно, что дифференцированная ставка необходима, тем более, что  Правительство области  приняло решение  направить средства на поэтапную замену лифтов в домах, требующих капитального ремонта. Программа по замене лифтов рассчитана на 2014-2016 годы. В областном бюджете на эти цели заложено по 500 млн рублей в год, такая же сумма предусмотрена бюджетами муниципальных образований.  Но огромное количество домов не имеет лифтов и вполне обоснованно людей возмущает такой уравнительный подход.

Поэтому должна быть поддержка государства в виде софинансирования из бюджетов разных уровней. Только тогда можно будет добиться ощутимых результатов.

21 июля 2007 года принят Федеральный закон № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Фонд создан. В 2008 году между Фондом и Московской областью был заключен договор о долевом финансировании региональных адресных программ по проведению капитального ремонта многоквартирных домов и переселению граждан из аварийного жилищного фонда, на весь период действия фонда. Срок действия Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства продлен до 1 января 2018 года.

Капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов должен осуществляться в соответствии с региональными программами. В Московской области с 2010 года по 2012 год реализовывалось пять региональных адресных программ по капитальному ремонту многоквартирных домов с привлечением средств государственной корпорации Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства на общую сумму 8 млрд. 951 млн. рублей. В целях реализации программ отремонтировано 2331 многоквартирных домов. Долевое финансирование Программы осуществляется в следующем размере: доля средств Фонда - 36%, доля средств бюджета Московской области - 29%, доля средств бюджетов муниципальных образований Московской области – 35%, что в совокупности составляет 85% от общей стоимости капитального ремонта, соответственно, доля средств товариществ собственников жилья, собственников помещений в многоквартирных домах - не менее 15%.

Новый закон также позволяет привлекать бюджетные деньги федерального, областного и местного бюджетов для софинансирования ремонта как на спецсчете, так и на счете регионального оператора (областного фонда), причем «порядок и условия предоставления бюджетных ассигнований на реализацию региональной программы устанавливаются Правительством Московской области. Но только доли софинансирования в новом законе, в отличие от закона «О фонде содействия реформированию ЖКХ» не определены. Не определены, также и критерии отбора ТСЖ и ЖК, накапливающие фонды капитального ремонта на спецсчетах, для включения в программу софинансирования. Необходимо закрепить эти правила в законодательном поле на уровне, не меньшем, чем по 30% для федерального, областного и местного бюджетов.

По заверениям Правительства дополнительные 700 млн рублей поступят из фонда содействия реформированию ЖКХ, областного и местных бюджетов. Но поступят на счета регионального оператора? Ведь спецсчета ТСЖ и ЖК, хотя и по закону, но на практике вне закона, т.к. должны быть открыты до 1 апреля 2014 г., всего в течение двух месяцев после опубликования региональной программы капитального ремонта. Срок не реальный.

Вновь обратимся к тексту закона. Статья 9 гласит: «п.2. Региональная программа формируется на срок, необходимый для проведения капитального ремонта общего имущества во всех многоквартирных домах, расположенных на территории Московской области, и включает в себя:

1) перечень всех многоквартирных домов, расположенных на территории Московской области, за исключением многоквартирных домов, признанных в установленном Правительством РФ порядке аварийными и подлежащими сносу;

2) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах;

3) плановый год проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах».

Кроме того, статья 10 говорит о том, что «1. Органы местного самоуправления Московской области не позднее чем через месяц после утверждения региональной программы, а также ежегодно не позднее 1 марта года, предшествующего планируемому, утверждают краткосрочные (сроком до 3 лет) планы реализации региональной программы».

Но если мы посмотрим текст этой программы, опубликованной на сайте Минстроя МО, то на сегодняшний день там, кроме перечня домов, нет ни перечня работ, ни реальных сроков проведения этих работ. Также отсутствуют краткосрочные программы, представляемые органами местного самоуправления. На вопрос: «Когда будут…?», пока внятного ответа нет. А с 1 мая 2014 г. региональным оператором уже начнется начисление платежей!

Как платить? За что платить? Жители должны сначала ознакомиться с программой капитального ремонта, определиться со способом формирования Фонда. Необходимо заключение договора между собственниками и региональным оператором.

Причем в Жилищном кодексе даны строгие нормы: Статья 181: «… а также собственники помещений в многоквартирном доме, не принявшие решение о способе формирования фонда капитального ремонта, в случае, предусмотренном частью 7 статьи 170 настоящего Кодекса, обязаны заключить с региональным оператором договор о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта. При этом собственники помещений в этом многоквартирном доме, обладающие более, чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в этом многоквартирном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора». Пока нет заключенных договоров, нет законного основания собирать взносы.

Дата 1 мая 2014 возникла в соответствии с нормой Закона, отнесенной на три месяца от даты опубликования региональной программы капитального ремонта. Возникает вопрос: если программа не отвечает требованиям Закона, то и дата начала сбора оплаты незаконна?

Поэтому считаю введение оплаты преждевременным, это вызывает справедливую волну негодования жителей. Люди просто возмущены таким безответственным поведением чиновников. Мы должны добиваться внесения изменений в Закон о переносе начала платежей.

В первоочередном порядке региональной программой капитального ремонта должно предусматриваться проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, в которых требовалось проведение капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения при условии, что такой капитальный ремонт не проведен на дату утверждения или актуализации региональной программы капитального ремонта. Это положение прописано в Жилищном Кодексе, но отсутствует в областном Законе. Мы считаем, что государство должно платить по долгам, ведь передача имущества при приватизации от старого собственника – государства новым владельцам должна была по закону включать и капитальный ремонт передаваемых помещений. Мы намерены добиваться включения этого положения в Закон МО.

Фракцией КПРФ в Мособлдуме совместно с депутатами и главами – коммунистами муниципальных образований Московской области на последнем заседании Координационного Совета было принято решение о том, что введение Закона МО «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Московской области» является преждевременным.

Закон требует существенной доработки и фракцией будут вноситься необходимые поправки в Закон для улучшения положения жителей Московской области при организации капитального ремонта в многоквартирных домах.

Несомненно, организация капитального ремонта нужна. Важно, чтобы благое дело не превращалось в замкнутый круг, а проблема имела бы выход!