Капремонт: нужна ли гонка?

26 марта в рамках семинаров, проводимых в городском округе Протвино для председателей Советов домов, по приглашению депутата Совета депутатов Сергея Константиновича Токарева  состоялась встреча жителей города Протвино с депутатом Московской областной Думы Михаилом Павловичем Леонтьевым. Поводом стало  разрешение вопросов, связанных  с принятием закона Московской области от 01.07.2013 №66/2013-ОЗ «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Московской области».

Напомним, что закон Московской области «о капитальном ремонте» (а вместе с ним и федеральное законодательство) обязывает собственников  уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме и предлагает им два пути формирования счетов на проведение капитального ремонта в их домах. Это областной Фонд капитального ремонта, гидроизоляции подвала и спецсчет, на котором накапливаются средства каждого отдельного дома. Если о необходимости отчисления средств на проведение капитальных ремонтов домов уже никто не спорит, то тема на какой счёт перечислять средства: региональному оператору или на   спецсчет, ещё остаётся «за кадром» и вызывает, как можно было убедиться в ходе проведённой встречи, много вопросов.

В частности, так как в городе практически нет ТСЖ, жителей Протвино волновал вопрос: при каком способе управления домом можно открывать спецсчета?

- Спецсчета можно открывать не только при способе управления домом ТСЖ/ЖСК (жилищно-строительный кооператив),  - отметил, отвечая на поставленный вопрос протвинцев М.П.Леонтьев, - но и при управлении домами управляющей организацией, и даже при непосредственном управлении собственниками помещений в многоквартирном доме (далее МКД). Если не понимать такую возможность, не верить в ее реализуемость, не предпринимать для этого необходимые шаги, то взносы за капремонт подавляющего числа МКД попадут в "общий котел" регионального оператора и будут перераспределяться им с одних домов на другие. При хроническом дефиците на всех уровнях бюджетных средств на финансирование капремонта МКД такая модель проектировалась и воплощена в России, в качестве доминирующей. Однако, на мой взгляд, ее следует потеснить.

Данная тема подробно рассмотрена в работе ведущего юрисконсульта направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города» Д.П. Гордеева «Специальный счет можно открывать при любом способе управления многоквартирным домом» (опубликовано в журнале "Председатель ТСЖ" №12 (74) 2013, http://ngk48.ru/news/_guid/11386414080).

Первой и самой главной нормой, которая дает ответ на вопрос о том, кто может быть владельцем спецсчета является статья 175 ЖК РФ «Специальный счет». В части второй этой статьи установлено, что «владельцем специального счета может быть:

1) ТСЖ, осуществляющее управление МКД и созданное собственниками помещений в одном МКД или нескольких многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем тридцать, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах;

2) осуществляющие управление МКД жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив.

- Могут ли собственники помещений принять решение о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счета?

- Да, могут в любом МКД, независимо от реализуемого в нем способа управления. Действительно, в случае, если правление ТСЖ или ЖСК и его председатель не пользуются у собственников помещений в доме полным и безоговорочным доверием, то собственники помещений на общем собрании могут принять решение о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счета. Этому ничего не мешает. Ведь открытие специального счета только ТСЖ или ЖСК не предписывается (статья 175 ЖК РФ). Причём в ЖК РФ отсутствуют какие-либо условия, ограничивающие возможность выбора собственниками помещений в МКД регионального оператора в качестве владельца спецсчета.

Данный вывод подтверждается пунктом 2 части 1 статьи 180 «Функции регионального оператора». Согласно этой норме, функциями регионального оператора являются: «открытие на свое имя специальных счетов и совершение операций по этим счетам в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме выбрали регионального оператора в качестве владельца специального счета. Региональный оператор не вправе отказать собственникам помещений в многоквартирном доме в открытии на свое имя такого счета.

То есть, при направлении региональному оператору представителем дома (например, председателем совета МКД) протокола общего собрания собственников помещений, в котором содержится принятое законно решение о выборе регионального оператора, в качестве владельца специального счета, региональный оператор обязан открыть такой счет. Необходимо обратить  внимание на то, что в этой норме также нет никакой оговорки, что это возможно только при способе управления ТСЖ/ЖСК, как это иногда преподносят.

При этом статус регионального оператора в отношении спецсчета точно такой же, как статус ТСЖ или ЖСК. Никакого риска в открытии специального счета региональным оператором нет. Суммы взносов бессрочно будут накапливаться на спецсчете, если только собственники (не владелец!) примут решение о замене банка, в котором открыт спецсчет. На денежные средства, находящиеся на специальном счете, не может быть обращено взыскание по обязательствам владельца этого счета ТСЖ/ЖСК или регионального оператора. В случае признания владельца спецсчета банкротом денежные средства, находящиеся на спецсчете, не включаются в конкурсную массу. Единственно, с такого счета могут быть списаны средства, связанные с обязательствами собственников помещений в МКД, вытекающими из отношений по капремонту многоквартирных домов. Это представляется справедливым.

При этом необходимо объяснять, что государственная и муниципальная помощь, если она будет, то должна предоставляться при обеих моделях на одинаковых условиях. Это прямое требование ч. 2 ст. 191 ЖК РФ.

Если средства взносов, перечисляемые на простой расчетный счет регионального оператора, попадают в его собственность, то средства взносов, перечисленные на спецсчет (не важно, кто его открыл и является владельцем счета - ТСЖ/ЖСК или региональный оператор) являются общей долевой собственностью всех собственников помещений и не направляются в «общий котел». А это залог самостоятельных рациональных решений, возможность проводить капремонт не тогда, когда согласно региональной программе капремонта обязательно нужно делать ремонт МКД, т.е. «прозвенел звонок» , а исходя из фактической нуждаемости дома в ремонте.

В методическом пособии для собственников помещений «Новые механизмы финансирования капитального ремонта», подготовленном аналитическим  центром  при Правительстве Российской Федерации (http://ac.gov.ru/files/content/1289/17-12-13-prilozhenie-4-1-zkh-2-pdf.pdf) так представлены.

Плюсы и минусы накопле­ния средств на специальном счете и на счете региональ­ного оператора

- В конце января на сайте Минстроя появилась региональная программа «Проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Московской области». С этого момента в течение двух месяцев собственники жилья должны определиться, как копить средства на капитальный ремонт.  Мы, представители Советов домов Протвино, заявляем, что это нереальные сроки. Нам трудно быстро разобраться в нюансах закона, тем более, что данная программа ещё «сырая». Что значат строки проведения капитального ремонта домов 2014-2038 годы? Где конкретика? Как нам спрашивать с регионального оператора за своевременный ремонт? По нашим сведениям, в некоторых регионах жителям на самоопределение отведено до 6 месяцев, так для чего эта спешка в Московской области? Считаем, что необходимо пересмотреть данные сроки.

-  Действительно, если по каким-либо причинам собственники жилья не проведут общего собрания дома и не договорятся открыть спецсчет до 1 апреля, то попадут их деньги «в общий котел». Решение об  этом за «молчунов» к 10 апреля примет муниципалитет. А уже в майских платежках появится отдельная строка на капремонт – по 7 рублей 30 копеек за квадратный метр общей площади квартиры. Мы уже говорили и писали, что по самым скромным данным около 30% основных фондов жилищно-коммунального хозяйства уже полностью отслужили нормативные сроки. Темпы нарастания износа продолжают составлять 2-3 % в год.

Действительно, сегодня собственников жилья заставляют принимать решение в цейтноте, если не сказать –  в гонке. Принятие в такой же гонке  Жилищного кодекса РФ в 2005 году уже привело к тому, что система ЖКХ до сих пор находится в неразберихе. Мы все от этого страдаем, зачастую не понимая, на какие цели уходят средства, собираемые с  населения.

С программой капитального ремонта аналогичная ситуация. Я сравнил программу капремонта Московской области с другими регионами страны – Удмуртией, Омском, Воронежем, Калугой: они гораздо лучше подготовлены.  Там указаны адрес дома, вид капитальных работ, срок – допустим, 2020 год, второе полугодие. В программе Московской области, действительно, буквально по каждому адресу сроки указаны с размахом – 2014- 2038 годы. Есть,  правда, сноска, что уточнение сроков будет после «актуализации» программы. Но может сначала актуализировать, а потом к людям выходить?

В Подмосковье, действительно, устроили, на мой взгляд, неоправданную гонку… Еще очень много вопросов, требующих доработки.  А в спешке, которую устроили с программой капремонта в Московской области,  недоверие людей  к власти только усиливается. Фракция КПРФ в Московской областной Думе постоянно обращает на это внимание, чтобы более взвешенно подходить к принимаемым законам и, в частности, по данному вопросу, выступает за продление срока по самоопределению жителей.

Рациональное зерно в региональной программе капремонта есть, дома действительно нуждаются в капитальных ремонтах и предыдущее двадцатилетие «экспериментов» и вседозволенности, в том числе и в ЖКХ, привело к тому, что без средств собственников с этой проблемой уже не справится, но важно теперь не наломать дров.

В завершении встречи Михаил Павлович поблагодарил жителей за их активность, неравнодушие, за конструктивные предложения, в том числе и по изменению законодательства по рассматриваемому вопросу. Жители, в свою очередь, так же поблагодарили депутата за разъяснения закона, посетовав на то, что подчас именно отсутствие достоверной исчерпывающей информации приводит к непониманию и конфликтам между населением и органами власти. Как сказала одна из жительниц Протвино по окончании встречи: «Представители региональной власти, приезжайте к нам почаще и тогда мы действительно будем думать, что мы нужны и  о нас заботятся»…